深港通造福内资股 恒大能够“鲤鱼跳龙门”?

发布时间:2022年06月04日
       这一次, 那次水皮肤。如果说两年前沪港通的初衷, 以及借外资提振A股的政策意图, 那么两年后的深港通, 恐怕连普通散户将意识到本政策的好处, 并可能受到本政策的影响。惠更像是一只港股。专家怎么说?是的, 先救港股, 再救A股。为什么要救港股?首先, 近年来, 港股已成为全球市盈率最低的市场。它是最低的, 没有, 只有九倍。即便如此, 活动仍然低迷。二、沪港通开通后, 除了初期, 一般情况下,

南下的资金比北上的大, 即资金流向早已是股票的流向。从大陆到香港。三是港股低迷形成恶性循环。香港本地和外国投资者都有些力不从心, 港股也没有跟随美股近期的反弹。如果港股不救, 当然内地股市会吃亏。事实上, 承受不住的公司已经开始了他们的回归之旅, 包括H股和红筹股。万达商业此前从私有化中退市, 现有恒大重组申方。说到这里, 我想多说几句恒大, 因为它在A股(投资)和港股(股价)的表现, 让人有一种疏离感。今年三季度, 恒大超越万科, 成为中国大陆乃至全球第一开发商。三季度, 恒大实现销售额2806亿元,

同比增长117.9%。 9月份, 其月销售额达到475亿元, 同比增长323%, 比万科的营收多出177亿元。为什么选择恒大与万科相比?因为万科之前长期位居行业第一, 在获得投资者认可的同时, 在A股上也拥有行业内较高的估值。通过恒大和万科的比较, 可以大致勾勒出恒大的估值。在这种情况下, 我们深入对比两家公司的其他数据, 结果是恒大在总资产、营业收入、现金余额等核心指标上也超过了万科。而且, 根据恒大重组申房披露的业绩预测, 未来三年, 恒大的销售额将分别达到4500亿、5000亿和5500亿, 净利润分别为243亿、308亿和337亿。事实上, 这些数字的背后, 只是按照10%左右的增速来计算, 对于近几年年均增速30%的恒大来说, 似乎并没有什么压力。只要稍微分析一下, 我们至少可以得到两个超出预期的增长可能性, 而这些意想不到的表现比恒大自己公布的业绩预期更有可能成为现实。一是恒大公布未来三年净利润分别为243亿、308亿和337亿, 按8.8%的净利润率和70%的交割水平测算。据测算, 恒大2010年至2015年的核心业务利润率平均为10.7%。即使在2016年上半年, 核心业务利润也达到了8.9%(上半年销售增长过快, 相关费用不匹配, 导致利润率降低)。如果按近年平均值10.7%计算, 2017年至2019年的利润额可以达到300亿、372亿、407亿。其次, 其实官方预测的70%交割水平也很容易突破。因为恒大往年的平均交付水平在83%左右, 按此计算, 2017年至2019年的楼宇交付量分别为3320亿、4120亿和4500亿。可以进一步推导出恒大未来三年的盈利情况。分别是292亿、363亿、396亿(官方8.8%的利润率假设因为某种原因太保守了)。恒大能轻松做到的, 万科也一样?从目前的表现来看, 似乎还需要更加努力。通过这样的比较, 我们可以说恒大的估值应该不低。然而, 现实总是喜欢给人惊喜。
       恒大今年H股股价年初仅为6.72港元, 如今仅为5.31港元。目前市值仅为726.8亿港元, 折合人民币500亿元。与万科超过2500亿的市值相比, 是残酷的。港股投资者如此低估恒大。在我看来, 很大程度上是因为对恒大的运营缺乏了解。
       毕竟其主营业务在内地, 经营规模在很多方面都超过了港资。过去房地产公司能给这些投资者带来什么。光是恒大“180个城市500多个大型项目”的规模, 就让他们有些难以想象。他们甚至不确定公司能否管控这么多项目。毕竟是港资地产公司, 从来没有达到过的程度。不要笑他我们知之甚少, 相信很多内地投资者可能对此并不了解。在这里我会花一点篇幅为大家普及一下。所谓一招天下, 恒大能掌握国家项目的秘诀在于严密的集团化管理模式。
       很多人都知道这招不是什么秘密, 但确实只有恒大的“原作者”在场。通过推行标准化运营模式, 包括管理模式、项目选型、规划设计、材料使用、招投标、项目管理、营销七重标准化,

为全国各地区企业实施标准化运营, 从而将全国扩张带来的经营风险降到最低。 , 确保有效控制成本, 打造高品质产品。如何判断标准化做得好不好?很简单, 当你看到一个项目时, 你会忍不住说:“这和它所在的项目一模一样!”当然,

这是一个笑话, 标准化的本质是理念, 而不仅仅是产品设计。外部的。比如恒大的项目标准化, 会从项目选址、规模、定位等方面制定标准。又如材料使用标准化, 将在建筑、园林、装饰工程等领域大量使用标准材料, 保证产品质量, 降低建设成本。
       这同样会体现在设计等其他方面的标准化上。如此一来, 180个城市的500个项目完全在其掌控之中。不要小看这 500 个项目。这是1.86亿平方米的优质土地储备。没有其他房地产公司的土地储备可以与此处于同一水平。
       .没错, 我用了“水平”这个词。恒大的土地储备规模优势不能用“行业第一”来形容。土地资源是该产业的核心竞争力。这些土地的原价达到2516亿元, 现世邦魏理仕评估价为5242亿元。此外, 其对深岑房的重组可引入300亿投资, 其负债率将由92.9%降至65.8%。随着销售和交接金额的大幅增加, 销售回报率和净资产大幅提升, 净负债率将继续下降。不怕不识货, 就怕比较货。能这样赚钱的恒大, 与A股的铁公鸡完全不同。已在香港上市七年, 每年派息。去年分红率为7.9%, 最高年份为20.9%。上市以来, 累计派发股息254亿元。可能有一些内地投资者喜欢主题股, 而恒大今年在A股大动作, 催生了很多主题股, 包括自身在内, 主题股也不少。此前,

恒大一举拿下廊坊, 成为第一大股东。同时, 接管了嘉开城。后来在万宝之争的关键时刻进入战团, 目前持股比例高达14%。试想, 如果恒大和万科联手, 中国地产一哥的销售规模马上就会达到万亿元。如果强强联合, 恒大的价值提升空间只比万科大, 但不比万科小。光是这么想, 就很难再去想象恒大的估值应该是多少。深港通就在这里。当然, 内地投资者比香港本地投资者更了解恒大的价值。不, 这是投资常识。恒大H股估值若要修复,

更可能依赖资金南下。希望深港通能够成为恒大“鲤鱼跃龙门”的契机。所以, 如果要先救港股, 不如救港股。国内股票(当然也包括恒大、万科的H股)昂首挺胸, A股将有更强的支撑和信心。